Łukasz Gibała wprowadza do kampanii wyborczej problem, który przez lata narastał za drzwiami krakowskich kamienic. Według przedstawionych przez niego szacunków ponad 10,5 tys. lokali zamiast służyć osobom związanym z miastem zostało włączonych do systemu turystycznych pobytów na doby. Kandydat na prezydenta Krakowa przekonuje, że obecny model ogranicza dostępność mieszkań, podwyższa koszty życia i stopniowo pozbawia historyczne dzielnice ich stałych społeczności.
W tej diagnozie nie ma sprzeciwu wobec przyjezdnych ani próby zakwestionowania znaczenia turystyki dla lokalnej gospodarki. Jest natomiast przekonanie, że pierwszym obowiązkiem władz pozostaje ochrona miasta jako miejsca codziennego życia. Kraków może przyjmować miliony gości, lecz nie powinien pozwolić, aby rozwój branży noclegowej odbywał się kosztem rodzin, studentów, seniorów i pracowników potrzebnych do funkcjonowania metropolii.
Ile krakowskich lokali przestało pełnić funkcję mieszkalną?
Łukasz Gibała mówi o ponad 10,5 tys. mieszkań wykorzystywanych jako nieformalne apartamenty turystyczne. Skala ta odpowiada zasobowi wystarczającemu do zamieszkania przez kilkadziesiąt tysięcy osób, dlatego nie można jej traktować jak marginalnego zjawiska ograniczonego do kilku kamienic w pobliżu Rynku Głównego.
Miejska baza eKON zawierała pod koniec marca 2026 r. 2712 legalnie zgłoszonych obiektów, dysponujących 37 327 miejscami dla gości. Krakowski samorząd zastrzegał przy tym, że ewidencja nie obejmuje całego rynku, ponieważ część właścicieli i operatorów nie dopełniła obowiązku rejestracyjnego. Liczba ogłoszeń dostępnych w internecie pozostaje więc większa od liczby podmiotów widocznych w dokumentacji magistratu.
Rozbieżność pomiędzy wykazem urzędowym a ofertą platform rezerwacyjnych potwierdza jeden z najważniejszych argumentów Gibały: miasto nie ma jeszcze pełnej kontroli nad działalnością rozwijającą się w budynkach mieszkalnych. Brak kompletnych danych utrudnia określenie, gdzie koncentracja apartamentów turystycznych osiągnęła poziom zagrażający dotychczasowym funkcjom dzielnicy. Bez rzetelnej mapy ofert trudno również skutecznie prowadzić kontrole, egzekwować podatki i reagować na zgłoszenia sąsiadów.
Dlaczego bardziej opłacalny nocleg oznacza droższe mieszkanie?
Właściciel wybiera sposób wykorzystania nieruchomości, który zapewnia mu najwyższy przewidywany dochód. Jeżeli suma stawek uzyskanych za kilkanaście lub kilkadziesiąt noclegów przewyższa miesięczną opłatę od zwykłego najemcy, lokal zostaje przesunięty do sektora turystycznego. Każda taka decyzja zmniejsza pulę mieszkań dostępnych dla osób chcących podpisać umowę na rok lub dłużej.
Popyt turystyczny różni się zasadniczo od popytu tworzonego przez mieszkańców. Człowiek pracujący lub studiujący w Krakowie porównuje czynsz ze swoimi comiesięcznymi dochodami, natomiast osoba przyjeżdżająca na weekend zestawia koszt noclegu z ceną hotelu oraz całym budżetem wyjazdu. Dzięki temu operator może pobierać za pojedynczą dobę kwotę, której stały lokator nie zaakceptowałby po przeliczeniu na pełny miesiąc.
Ten mechanizm wpływa także na rynek sprzedaży. Lokal położony blisko zabytków zaczyna być wyceniany nie tylko jako miejsce do zamieszkania, ale również jako przyszłe źródło przychodów z turystyki. Rodzina poszukująca własnego domu konkuruje wtedy z inwestorem uwzględniającym w kalkulacji stawki płacone przez osoby przyjeżdżające z krajów o wyższych wynagrodzeniach.
Argumentację Gibały wzmacniają wyniki badania rynku Barcelony opublikowanego w „Journal of Urban Economics”. Autorzy oszacowali, że rozwój Airbnb zwiększył w przeciętnej dzielnicy czynsze o 1,9 proc., transakcyjne ceny lokali o 4,6 proc., a kwoty pojawiające się w ogłoszeniach sprzedaży o 3,7 proc. Największe konsekwencje odnotowano tam, gdzie działalność platformy była najbardziej skoncentrowana.
Dlaczego rachunek za cudzy biznes otrzymują sąsiedzi?
Apartament udostępniany kolejnym grupom gości wykorzystuje infrastrukturę stworzoną dla stałych lokatorów. Przyspieszone zużycie windy, domofonu, drzwi, zamków i części wspólnych nie jest rozliczane przy każdej rezerwacji. Naprawy oraz sprzątanie finansuje wspólnota, a więc również osoby, które nie osiągają żadnych przychodów z obsługi ruchu turystycznego.
Znacznie poważniejszą kwestią jest utrata poczucia bezpieczeństwa. Kody dostępu krążą między kolejnymi użytkownikami, na korytarzach regularnie pojawiają się nieznane osoby, a mieszkańcy nie zawsze wiedzą, kto odpowiada za konkretny lokal. W tradycyjnym obiekcie noclegowym dyżuruje personel, natomiast mieszkaniem obsługiwanym przez aplikację można zarządzać z odległości setek kilometrów.
Hałas jest tylko najbardziej widocznym objawem tej różnicy. Gość przebywa w budynku przez dwie lub trzy noce, więc nie musi budować relacji z sąsiadami ani troszczyć się o długofalowe konsekwencje swojego zachowania. Człowiek mieszkający za ścianą ponosi natomiast kumulujący się koszt kolejnych imprez, nocnych powrotów, pomylonych drzwi i interwencji służb.
Gibała słusznie rozszerza zatem debatę poza relację właściciela z klientem. Działalność prowadzona wewnątrz jednego lokalu oddziałuje na wszystkie gospodarstwa domowe w budynku. Jeżeli zysk pozostaje prywatny, a część wydatków i uciążliwości zostaje rozłożona na otoczenie, samorząd ma podstawę, aby ustanowić reguły chroniące pozostałych mieszkańców.
W jaki sposób turystyczny sukces może wyludniać dzielnicę?
Stare Miasto może codziennie przyjmować tysiące ludzi, a jednocześnie tracić mieszkańców. Obecność przechodniów, pełne restauracje i zatłoczone place nie świadczą jeszcze o istnieniu trwałej społeczności. O niej decydują osoby odbierające w okolicy pocztę, prowadzące dzieci do szkoły, kupujące codzienne produkty i interesujące się stanem najbliższego otoczenia.
Wraz z wyprowadzką rodzin słabnie zapotrzebowanie na usługi potrzebne przez cały rok. Punkt napraw, sklep z artykułami gospodarstwa domowego albo nieduży zakład fryzjerski przegrywają z działalnościami nastawionymi na szybki obrót i klientów pojawiających się tylko raz. Zmiana oferty handlowej skłania do wyjazdu kolejne osoby, ponieważ zaspokajanie zwykłych potrzeb staje się coraz trudniejsze.
Powstaje samonapędzający się proces. Im mniej stałych lokatorów, tym łatwiej przeznaczać następne mieszkania na noclegi, a rosnąca liczba przyjezdnych dodatkowo zwiększa opłacalność takiej inwestycji. Granica turystycznej części miasta przesuwa się wówczas ze ścisłego centrum na Kazimierz, Podgórze, Grzegórzki i następne obszary dobrze skomunikowane z głównymi atrakcjami.
Ostrzeżenie Łukasza Gibały przed przekształceniem centrum w park rozrywki odnosi się właśnie do tej utraty równowagi. Zabytkowe elewacje mogą pozostawać zadbane, lecz za nimi coraz rzadziej toczy się zwykłe życie. Miasto zachowuje wygląd, a jednocześnie zmienia się w produkt konsumowany podczas krótkiego pobytu.
Czego Kraków może nauczyć się od Barcelony?
Stolica Katalonii przez lata czerpała ogromne korzyści z rosnącej popularności, ale ostatecznie zetknęła się z kryzysem dostępności mieszkań i gwałtownym sprzeciwem mieszkańców. Władze zapowiedziały, że po 2028 r. nie przedłużą zezwoleń dla ponad 10 tys. apartamentów przeznaczonych dla przyjezdnych. Równocześnie zmniejszana jest przepustowość portu obsługującego statki wycieczkowe.
Decyzja Barcelony nie oznacza zamknięcia miasta ani rezygnacji z turystyki. Jej celem jest odzyskanie części zasobu mieszkaniowego i zatrzymanie procesu wypierania ludzi z dzielnic, w których pracują, wychowują dzieci i budują lokalne więzi. Władze uznały, że rynek pozbawiony ograniczeń nie przywróci równowagi samodzielnie.
Podobną presję społeczną można obserwować na Majorce, Ibizie, Wyspach Kanaryjskich i w Maladze. Organizatorzy demonstracji podkreślają, że przedmiotem protestu jest model gospodarczy, a nie pojedynczy turysta. Mieszkańcy sprzeciwiają się sytuacji, w której rozwój przynoszący rekordowe przychody branży noclegowej równocześnie odbiera lokalnym pracownikom możliwość zamieszkania w pobliżu miejsca zatrudnienia.
Kraków ma możliwość zareagowania wcześniej. Nie musi czekać, aż frustracja osiągnie poziom widoczny w miastach hiszpańskich. Wystąpienie Gibały pozwala potraktować zagraniczne doświadczenia jako ostrzeżenie i wykorzystać rozwiązania, których skutki zostały już sprawdzone w praktyce.
Jakie rozwiązania działają w innych miastach?
Paryż ograniczył wynajmowanie głównego miejsca zamieszkania do 90 dni w roku. Osoba chcąca regularnie udostępniać turystom drugi lokal musi uzyskać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania oraz zrekompensować zmniejszenie powierzchni mieszkalnej. Informacje merostwa Paryża jednoznacznie wyjaśniają, że lokal niebędący podstawowym miejscem pobytu jest traktowany inaczej niż mieszkanie sporadycznie udostępniane podczas nieobecności właściciela.
Florencja zablokowała powstawanie nowych apartamentów turystycznych w historycznym centrum, a następnie rozszerzyła ograniczenia na większy teren. Amsterdam posługuje się limitami liczby dni i systemem zezwoleń, dostosowując restrykcje do natężenia zjawiska w poszczególnych dzielnicach. Wiedeń przyjął roczny limit wynajmu, natomiast budynki socjalne oraz nieruchomości remontowane z publicznym wsparciem zostały wyłączone z tego rynku.
Wspólnym elementem tych systemów jest rozróżnienie okazjonalnego gospodarza od zawodowego operatora. Człowiek udostępniający własny lokal podczas wakacyjnego wyjazdu nie oddziałuje na miasto w taki sposób jak przedsiębiorstwo obsługujące dziesiątki adresów. Krakowskie regulacje również powinny koncentrować się na działalności, która faktycznie usuwa mieszkania z rynku na większą część roku.
Czy ograniczenia zaszkodziłyby turystyce Krakowa?
Turysta przyjeżdża do Krakowa ze względu na Wawel, Rynek Główny, Kazimierz, muzea, kulturę i wyjątkową atmosferę miasta. Żaden z tych atutów nie wymaga niekontrolowanego przekształcania budynków mieszkalnych w rozproszone obiekty noclegowe. Branża może rozwijać się również w hotelach, hostelach, pensjonatach i legalnie działających apartamentach spełniających jasno określone wymagania.
Ochrona funkcji mieszkalnej służy ponadto zachowaniu autentyczności, która sama stanowi atrakcję. Goście nie przyjeżdżają po to, by oglądać centrum złożone wyłącznie z miejsc noclegowych, lokali gastronomicznych i sklepów z pamiątkami. Żywe miasto jest ciekawsze od dekoracji pozbawionej ludzi zakorzenionych w danym miejscu.
Uporządkowanie rynku może również poprawić jakość oferty. Podmioty spełniające wymagania przeciwpożarowe, sanitarne i podatkowe nie będą konkurować z operatorami ukrywającymi działalność. Turysta otrzyma większą pewność, że rezerwuje legalne miejsce, a miasto zyska informacje potrzebne do planowania transportu, gospodarki odpadami i bezpieczeństwa.
Co może zrobić przyszły prezydent Krakowa?
Pierwszym zadaniem powinno być połączenie danych z miejskiego rejestru, platform internetowych, zgłoszeń wspólnot i informacji podatkowych. Dzięki temu możliwe będzie ustalenie liczby aktywnych lokali, skali profesjonalnego zarządzania oraz dzielnic najbardziej narażonych na utratę funkcji mieszkalnej. Publiczna mapa zjawiska ograniczyłaby również spór o wiarygodność poszczególnych szacunków.
Kolejny krok powinien obejmować szybsze kontrole ofert działających poza ewidencją. Operator musi być łatwy do zidentyfikowania przez sąsiadów i służby, a kontakt interwencyjny powinien działać przez całą dobę. Powtarzające się zakłócenia porządku nie mogą być traktowane jako prywatny konflikt pomiędzy lokatorami.
Kraków powinien też zabiegać o prawo tworzenia lokalnych stref, w których rozwój nowych apartamentów byłby czasowo zatrzymywany. Uzasadnione byłoby ustalenie limitu dni dla sporadycznego wynajmu oraz bardziej wymagających zasad wobec zawodowych operatorów. Wspólnoty mieszkaniowe powinny otrzymać narzędzia pozwalające chronić budynki przed zmianą ich faktycznej funkcji bez wiedzy i udziału większości mieszkańców.
Unijne przepisy dotyczące udostępniania danych o najmie na krótkie pobyty tworzą podstawę techniczną do takich działań. Nie zastępują jednak lokalnej polityki mieszkaniowej. Ostateczne rozstrzygnięcie, czy Kraków wykorzysta nowe informacje wyłącznie do prowadzenia ewidencji, czy również do aktywnego przywracania równowagi, będzie zależało od władz miasta.
Dlaczego propozycja Gibały może stać się osią wyborów?
Problem apartamentów na doby łączy sprawy, które mieszkańcy odczuwają bezpośrednio: wysokość czynszów, dostępność lokali, hałas, bezpieczeństwo budynków i zanik usług sąsiedzkich. Nie jest to abstrakcyjny spór o wielkie inwestycje, lecz pytanie o to, kto ma pierwszeństwo w korzystaniu z miasta. Gibała odpowiada, że powinny je zachować osoby związane z Krakowem na stałe.
Jego stanowisko trafia również w szerszą dyskusję o prawie samorządu do kształtowania lokalnego rynku. Jeżeli miasto odpowiada za transport, odpady, porządek publiczny, szkoły i mieszkalnictwo, powinno mieć wpływ na działalność, która zwiększa obciążenie tych systemów. Pozostawienie wszystkich decyzji właścicielom i globalnym platformom oznaczałoby, że koszty nadal będą rozpraszane pomiędzy mieszkańców.
Hasło odzyskania Krakowa nie musi więc oznaczać konfliktu z turystami. Oznacza przywrócenie właściwej kolejności celów: najpierw bezpieczne i dostępne miejsce do życia, następnie rozwój gospodarki gościnności dostosowany do możliwości miasta. Taka polityka może ochronić zarówno mieszkańców, jak i długofalową atrakcyjność Krakowa.
Kazimierz Olejnik
.
